כאשר אתה מוכר את דירת המגורים שלך, עליך לשלם מס שבח על הרווח שהתקבל ממכירת דירתך, אלא אם אתה זכאי לפטור.
חשוב לבצע מראש בדיקה פרטנית של המצב המשפטי ומומלץ לעשות זאת באמצעות עורך דין מומחה לתחום של מקרקעין ומיסוי. למהלך של מכירת דירה ישנה השלכות משמעותיות ביותר מבחינת הכדאיות הכלכלית של העסקה.
במקרים רבים, בדיקת שווי הרכישה וההוצאות שהיו לך בגין הדירה (שמותרות לניכוי לפי החוק), יביאו לתוצאה לפיה השבח הוא אפס, ובמקרה כזה לא כדאי להשתמש בפטור ממס שבח.
במשך שנים רבות השתמשנו בפטור הקלאסי, במסגרתו- מכירת דירת מגורים היתה פטורה באופן מלא מתשלום מס שבח במקרה של מכירת דירת מגורים אחת פעם בארבע שנים. פטור זה בוטל בשנת 2014.
סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על "השבח במכירת זכות במקרקעין". מס שבח הוא למעשה מס רווח הון, שמוטל על המוכר של "זכות במקרקעין", אשר אינה מהווה לגביו מלאי עיסקי. המס מוטל רק במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין, כלומר, לא יוטל מס במקרה של מכירת דירה בהפסד.
באילו מקרים תהיה זכאי למכור את הדירה בפטור ממס שבח?
החוק קובע כי כדי לקבל פטור במכירת דירת מגורים יחידה, עליך לעמוד בתנאים הבאים:
1. הדירה שאותה אתה מוכר חייבת להיות דירתך היחידה בישראל (לרבות באזור יהודה, השומרון וחבל עזה).
2. אתה בעל הזכות בדירה במהלך 18 חודשים לפחות שקדמו למועד בו נהיתה הדירה לדירת מגורים (הכוונה ממועד קבלת טופס 4).
3. אתה לא מכרת דירת מגורים בפטור זה במהלך 18 החודשים שלפני תאריך העסקה המדוברת.
4. הדירה שאתה מוכר לא היתה בשכירות מוגנת.
5. אם יש לך דירה נוספת, חלקך באותה דירה אינו עולה על 1/3.
כמובן, אם אתה מוכר דירה על מנת לרכוש דירה אחרת, אתה עדיין זכאי לפטור זה ממס שבח, באופן שאתה יכול לרכוש את הדירה החדשה עד 18 חודשים לפני מכירת הדירה. כך אתה יכול להחזיק בו זמנית בשתי דירות לתקופה זמנית עד שאתה מוכר את הדירה המדוברת.
כמו כן, אם דירתך הינה דירה יקרה באופן שתקבל ממכירת דירתך יותר מסך של 4,522,000 ₪ (נכון לשנת 2020), אז החלק מעבר לסכום זה יחוייב במס שבח מלא.
פטור עבור דירה שקיבלת בירושה
החוק קובע כי הורשה לא נחשבת כעסקת מכירה, ואם קיבלת בירושה דירה תוכל לקבל גם פטור ממס שבח במכירתה, אם מתקיימים התנאים הבאים:
1. אתה בן זוג או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא המוריש.
2. בטרם פטירת המוריש הוא היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3. לו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירתו המדוברת, היה מקבל פטור מס.
פטור בהעברת דירה עקב גירושין
גם העברת זכויות בדירה לפי פסק דין שניתן בעקבות גירושין, אינה עסקת מכר ולכן פטורה ממס שבח.
פטור במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה נכון לשנת 2020:
תהיה זכאי לפטור חד פעמי במידה והחלטת למכור שתי דירות זולות יחסית לצורך רכישת דירה אחת גדולה או יקרה, שהינו בשווי של לכל הפחות 3/4 משווי 2 הדירות הנמכרות. נכון לשנת 2020 החוק קובע כי הפטור יתקבל אם שווי 2 הדירול הוא עד 2,034,000 ש"ח, והסכום המירבי של 2 הדירות הוא עד 3,383,000 ש"ח. סכום זה מעודכן עד יום 31.12.2020. תנאי נוסף לקבלת פטור זה הוא שפרק הזמן בין מכירת הדירה הראשונה לשניה הינו עד 12 חודשים ופרק הזמן עד לרכישת הדירה היקרה לא ארוך יותר מ- 12 חודשים ממועד מכירת הדירה השניה..
פטור לינארי למרובי דירות
יחיד תושב ישראל אשר אינו זכאי לפטור ממ שבח בזמן מכירת דירה יחידה, יהא זכאי לפטור חלקי ממס שבח, בהתאם לתקופת בעלותו בנכס. הכוונה היא שאדם בעל מספר דירות ישלם מס שבח באופן יחסי, רק בין התקופה שהחל מיום 1.1.2014 ואילך
נכתב ע"י עו"ד ונוטריון רוני הראלי, המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.
אין להסתמך על מאמר זה בקבלת החלטה כלשהיא, ונחוץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה היטב בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין, שייעץ לך אישית בהתאם לנסיבות המדוברות תוך עריכת בדיקה יסודית ומעמיקה לתכנון מס אופטימלי, ובכדי שתגיע להחלטה הנכונה בדבר כדאיות העסקה.
