רכישת דירה יד שניה, כמו דירה חדשה היא עסקה כלכלית משמעותית לכל אחד.
אפרט כאן בקצרה את הנושאים החשובים לבדיקה בעת רכישת דירה (יד שניה). נושאים אלו אינם מהווים ייעוץ ואינם תחליף לייצוג ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין, ורצוי כי תפנו לעו"ד המתמחה בתחום.
בטרם קבלת החלטה סופית באם לרכוש את הדירה, רצוי לבצע בדיקות מקדמיות ועל כך פירטתי ב מדריך פעולות ראשוניות בטרם רכישת דירה.
חשוב שתבררו עם עוה"ד שלכם את גובה מס הרכישה שיהיה עליכם לשלם. עוה"ד ישאל אתכם מספר שאלות לגבי בעלותכם בנכס נוסף וישיב לכם באופן מדויק את סכום מס הרכישה, וזאת כמובן, בטרם קבלת החלטה סופית לרכישת הדירה.
לאחר שכבר החלטתם לרכוש את הדירה, עורך הדין שמייצג אתכם יפנה לעו"ד אשר מייצג את מוכר הדירה, ויתנהל מו"מ באשר לטיוטת הסכם המכר. חשוב שתקבלו מעורך הדין שמייצג אתכם טיוטה סופית של ההסכם, בטרם המפגש לצורך החתימה על ההסכם.
תקראו היטב את ההסכם בנחת, בבית. באם ישנו סעיף או מונח שאינו ברור לכם או שאינו מקובל עליכם, כדאי שתיצרו קשר עם עורך הדין מטעמכם ותבקשו הסבר. תשאלו כל שאלה בנוגע לאותם סעיפים לא ברורים או לא מקובלים עליכם, כדי שתקבלו ממנו הסברים ברורים, או שיבקש את תיקונם של אותם סעיפים תוך המשך מו"מ עם עוה"ד של מוכר הדירה. במידת הצורך, אף תבקשו פגישה עם עוה"ד שלכם שלא לצורך החתימה על ההסכם אלא לצורך הבנת ההסכם או תיקון סעיפים בו.
אחד מהנושאים החשובים היא בדיקה שיבצע עוה"ד שלכם בנסח הטאבו או באישור הזכויות של הדירה. בדיקה זו נועדה למנוע בעיות, ועל מנת לוודא שהדירה רשומה ע"ש המוכר ואין עיקולים או צווים כלשהם על הדירה וכו'. לכן, תבקשו העתק של הנסח או אישור הזכויות.
בעת החתימה על הסכם הרכישה יהיה עליכם לשלם מקדמה שהינה חלק מהתמורה עבור הדירה. עליכם לברר את גובה הסכום הזמין שהנכם יכולים ומוכנים לשלם כבר במעמד החתימה. יש להבהיר זאת לעוה"ד שלכם והדבר יבוא לידי ביטוי בהסכם. תשלום המקדמה הינו בד"כ בשיק בנקאי, ובעת החתימה תבקשו לקבל צילום מהשיק חתום ע"י המוכר או עוה"ד של המוכר בצירוף תאריך.
לפגישה שנועדה לחתימה על ההסכם, יש להגיע יחד עם עוה"ד שמלווה אתכם, וכן עם תעודות זהות שלכם. זאת על מנת שעוה"ד של המוכר יזהה אתכם כרוכשי הדירה ויצלם עבור המוכר העתק מתעודות הזהות.
במעמד החתימה על ההסכם תתבקשו לחתום על עותקים של ההסכם, וכן על מסמכים נוספים הכוללים שטרי מכר, טפסי דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין, יפוי כח בלתי חוזר ועוד. עוה"ד ימסור לכם העתק מהסכם המכר חתום ע"י כל הצדדים.
תדאגו לוודא שעוה"ד מטעמכם יבצע רישום של הערת אזהרה, סמוך ככל שניתן לאחר החתימה על ההסכם. להערת האזהרה חשיבות רבה הן בהגנה על זכויות הרוכש מפני עיקולים, פשיטת רגל של המוכר וכו', והן במניעת מצב בו המוכר ימכור את אותה דירה לצד שלישי אחר. הערת האזהרה מודיעה לכל מי שבודק את הזכויות בנכס כי הרוכש רוכש את הדירה וכבר יש התחיבות לערוך עיסקה, כך שלא תאושר עסקה הסותרת את העסקה של מכירת הדירה לרוכש שלנו. עבור רישום הערת אזהרה יש לשלם אגרה ללשכת רישום המקרקעין. השיק הבנקאי שמסרתם לעוה"ד של המוכר ישאר בחזקתו ולא ימסר למוכר, במשך מספר ימים (בד"כ 2-3 ימים), כדי שבמשך ימים אלו עוה"ד מטעמכם יבצע רישום של הערת האזהרה.
במידה והדירה לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין אלא בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל, ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, יש לבצע רישום ברשם המשכונות, למסור הודעה למנהל מקרקעי ישראל ולחברה המשכנת ולכל מקום בו אכן רשומה הדירה.
לבסוף אציין כי עורך הדין שמלווה אתכם לכל אורך התהליך ידאג שמלוא זכויותיכם יתבטאו בחוזה הרכישה של הדירה. עורך הדין ידאג שהמוכר יצהיר בחוזה לגבי התחיבויותיו באשר לכשירות העיסקה והעברת הזכויות לרוכש, מבלי שתתגלה בעיה מאוחר יותר, לאחר שתשלמו למוכר את התמורה או חלק ממנה.
עורך הדין המייצג אתכם דואג לרשום הערת אזהרה בגין העסקה, כאמור.
עורך הדין המייצג אתכם, מוודא שהמוכר יעביר את כל המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה והעברת הזכויות מהמוכר אליכם, מבלי שתצטרכו לשאת בחובות כלשהם של המוכר.
משרדנו מלווה את הלקוח באופן אישי וצמוד, תכנון מס יעיל שיחסוך תשלומים מיותרים, ביצוע בדיקות מקדמיות בטרם רכישת הנכס, עריכת ההסכם או תיקונו במידה ונעשה ע"י עוה"ד של המוכר, ועד לרישום מלא של זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין או בכל גוף אחר בו מתנהל רישום הזכויות בדירה. הליווי הינו אישי והלקוח מקבל את הטלפון הסלולרי של עוה"ד לכל שאלה או עדכון.
ליעוץ משפטי או לתיאום פגישה צרו עימנו קשר.
