להלן נפרט את הצעדים הראשונים בטרם קבלת החלטה לרכוש דירת מגורים. רכישת נכס מקרקעין בכלל (קרקע, נכס מסחרי וכיו'ב), ודירת מגורים בפרט – מהווה את אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שאדם יבצע במהלך חיו, אם לצורך מגורים ואם לצורך השקעה.
תהליך רכישת דירה כמו כל נכס נדלנ"י אחר הינו מורכב ואף כרוך בסיכונים. לכן, כל המפורט במדריך זה אינו אמור להיות תחליף להתייעצות על ידי עורך דין נדל"ן או עו"ד מומחה לרכישת דירה, וחשוב לקבל ייצוג ע"י עו"ד במקרקעין.
שלב קבלת החלטות
- יש להחליט על מקום המגורים וסביבת המגורים
- לבדוק את התקציב שלש לכם לרבות חסכון פנוי, עזרה מההורים, כספים שמתקבלים ממכירת דירה אחרת, יכולת החזר חודשית ממשכורות והכנסות כדי לבקש משכנתא.
- לחשב הוצאות נלוות לרכישת הדירה לרבות מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, מתווך, הוצאות מעבר דירה (משאית וכו').
שלב קבלת אישור עקרונית למשכנתא
- אם אין הון עצמי המספיק לרכוש את הדירה עם ההוצאות הנלוות כמפורט לעיל, כדאי לפנות למספר בנקים למשכנתאות כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. החשיבות בכך היא היכולת לדעת מה התקציב שיהיה לכם לרכוש דירה, ואת ההחזר החודשי הצפוי ואם אתם יכולים לעמוד בהחזר זה. אישור עקרוני זה הינו מוגבל בזמן ומבוסס על הכנסותיכם והוצאותיכם.
מציאת הדירה
- לאחר בחירת המקום הרצוי והמתאים לכם, איתור הדירה המתאימה יכולה להתבצע על ידי אתרים אינטרנט שונים וגם באמצעות מתווכי דירות.
- חשוב לראות מספר דירות באותו איזור מבוקש כדי לבחון את ההבדלים, הסביבה, השכנים, מסגרות לימודים (אם יש ילדים או יש כוונה להקים משפחה), תחבורה ציבורית, מקומות חנייה ליד הדירה, ולראות את הדירות באור יום
בדיקות מקדמיות
בטרם קבלת החלטה לרכישת הדירה או הנכס, חשוב לסייר בה ובסביבתה מספר פעמים, בשעות היום והערב, כדי לבחון ולבדוק את הנקודות הבאות:
- מצב קירות ותקרת הדירה, אם ישנם סימני רטיבות או קילופי צבע, תיקונים גלויים לעין וכדומה.
- מצב הריצוף. אם ישנן מרצפות שקועות או בולטות וכדומה.
- שטח הדירה- ניתן לבדוק בנסח הטאבו וכן בחשבון הארנונה של הדירה.
- חלונות ותריסים. אם ישנם סימני רטיבות בסמוך, שלבי תריסים או חלון פגועים וכדומה.
- מצב ארונות המטבח והתכולה הנשארת, לרבות מיזוג אוויר, ככל שישנו.
- הנוף מהדירה וכן כיווני אוויר שמצביעים גם על שעות שמש בדירה.
- הסביבה של הדירה אם כוללת מקור רעש כגון בית ספר, גן ילדים, קניון, כביש מהיר וכדומה, או אנטנה.
- כמובן ניתן להתרשם מהלובי, הגינה, הניקיון ומצב התחזוקה של הבניין והרחובות הסמוכים.
נסח טאבו
נסח טאבו הינו העתק רישום מפנקס המקרקעין, כלומר מסמך המאושר על ידי לשכת רישום מקרקעין, שכולל את המידע לגבי הנכס כפי שמופיע בלשכת רישום המקרקעין. מנסח הטאבו ניתן ללמוד על זהות הבעלים של הדירה או הנכס, מתי הבעלים הנוכחי רכש את הנכס, באם הנכס בבעלות פרטית או בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל, אם ישנו רכוש משותף ושיעור החלק ברכוש המשותף שצמוד לנכס, אם ישנה חניה, מחסן וכדומה. נסח הטאבו מלמד אם הנכס ממושכן ואם ישנה משכנתא על הנכס, וזהו מעין תעודת זהות של הנכס.
אפשר לקבל באמצעות האינטרנט את נסח הטאבו, ע"י תשלום של מספר שקלים. כדי לקבל נסח טאבו אותנטי במידת וודאות גבוהה, יש צורך להתייצב או לשלוח שליח ללשכת רישום המקרקעין ולבקש נסח טאבו מקורי וחתום.
ניתן להוציא נסח טאבו ע"י הזנת מספרי גוש וחלקה, אשר מופיעים בחוזה הרכישה של הדירה וגם בחשבון הארנונה של הנכס.
התייעצות במומחה ובעורך דין
- כרוכשי דירה, אתם מעוניינים לוודא את מצב הדירה בטרם החתימה על ההסכם ותשלום למוכרים ממיטב כספכם. מומלץ לפנות לבצע ביקורת של הדירה ע"י מומחה שהינו מהנדס בניין או חברה העורכת בדק בית וביקורת מבנים. חוות דעת כזו תאפיין את מצב הדירה, תפקוד מערכותיה, סביבת הדירה, מפגעים, סביבת הדירה, השכונה, וכן תפרט תמונת מצב של חריגות וצווים למיניהם במידה והמוכר מסתיר. במידה ובמהלך ביצוע בדיקת דירה יזוהו ליקויים במערכות הדירה או בלאי כלשהו יצוין הדבר בחוות הדעת וכן יינתן אומדן לביצוע התיקונים. כרוכש הדירה תוכל להביא בפני המוכר את מסקנות חוות הדעת ולנסות להוריד ממחיר הדירה את עלות התיקונים שיצוינו בחוות הדעת המסכמת את תהליך בדיקת דירה. לעיתים, במידה וישנן בדירה ליקויים קונסטרוקטיביים שזוהו בעת ביצוע בדיקת דירה תמליץ חוות הדעת בפירוש לא לרכוש את הדירה.
- פנו לעורך הדין בכדי שיבצע בדיקת המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה וכן יגבש או יבדוק את הסכם המכר של הדירה.
דברי ההסבר אשר מפורטים באתר זה הובאו בצורה חלקית ותמציתית, ולצורך מתן הסבר כללי והכוונה לאדם הסביר. בשום מקרה, אין לראות בהם ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ולקראת כל עסקת מכר במקרקעין – מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, על מנת להבטיח את כל זכויותיכם עפ"י חוק.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן על כל היבטיו לרבות מיסוי נדל"ן.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או ייעוץ משפטי בטלפון 03-6935290