אנשים רבים רוכשים דירות לצורך השקעה, כאשר הם נהנים מדמי השכירות המתקבלים כהכנסה נוספת. הרעיון לפצל דירה לשתי יחידות או יותר כדי להגדיל את פוטנציאל הרווח הצפוי מהשכרת 2 יחידות מגורים, אינו חדש – אבל האם הוא באמת רווחי ומשתלם?
.
ההחלטה לפצל דירת מגורים נובעת מהביקוש הגבוה לדירות מגורים בערים, בעיקר במרכז. המוטיבציה בקרב בעלי דירות כאלו גדלה עם הצפי להכנסה נוספת גבוהה יותר עם הוצאה קטנה יחסית בשיפוץ הכרוך בפיצול הדירה.
חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, מסדיר את הנושא של פיצול דירות, וקובע כי שינוי כזה בדירה מצריך קבלת היתר של הוועדה המקומית.
שינוי כזה בדירה מחייב עמידה במספר תנאים, בהם:
השינוי חייב להתבצע בתוך הדירה שמשמשת למגורים – ללא שינוי בצד החיצוני של הבניין, כלומר ללא פגיעה בחלק החיצוני של הבניין, חזיתו, מראהו, הרכוש המשותף, צנרת או ציוד אחר שבו.
כמו כן, אסור שהשינוי יגדיל את שטח הדירה שהיה מלפני ביצוע השינוי.
כדי שחלוקת דירה תהיה חוקית, מעבר להתיעצות עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין יש להיעזר גם באדריכל, שיכין תכנית לפיצול הדירה ויגיש אותה לאישור הוועדה המקומית, אשר בוחנת כל בקשה לגופה.
פיצול דירה באופן לא חוקי עלול להוביל להגשת כתב אישום פלילי כנגד בעלי הדירה בגין בנייה בלתי חוקית, ורואים לצורך כך גם אדם שרכש דירה מפוצלת כבעלים של הדירה ועליו לשאת בתוצאות בדיעבד.
השלכה נוספת של חלוקת דירה ללא היתר היא שבמועד מכירת דירה כזו, עשויה העיריה להציב כתנאי לקבלת האישור דרישה לשלם בדיעבד היטל השבחה בגין חלוקת הדירה.
ההמלצה שלי:
בעקבות פסיקת בתי המשפט, הייתי מציע לאלו שמתעניינים בפיצול דירה, לשקול את האפשרות לשפץ את הדירה כדירת שותפים "משופרת", שגם תגדיל משמעותית את ההכנסות מהשכרת הדירה.
אפשר לפנות אלי להסבר מפורט בענין זה.
וכמובן, לא לבצע החלטות ללא התייעצות עם עו"ד שמומחיותו היא בתחום המקרקעין.
רוני הראלי, עו"ד ונוטריון
מתמחה במקרקעין
