זה הזמן בשנה שכדאי לבחון אפשרויות להתרחבות כלכלית או משפחתית, דרך רכישת דירה. זה זמן טוב לבחון את היתרונות והחסרונות ברכישת דירה מכינוס נכסים.
כל אחד כמעט יכול לגשת למכרז ולהגיש הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים, בנסיון לרכוש אותה במחיר נמוך ממחירה בשוק.
רכישת דירה כך נראית עסקה מפתה, בטוחה ומוצלחת.
אכן יש לעסקה כזו יתרונות, אולם יש לה גם חסרונות, שחייבים להבין ולהכיר לפני שניגשים להגיש הצעה.
אפרט כאן בקצרה.
נתחיל עם היתרונות:
1. הדירות נמכרות בד"כ ללא דמי תיווך, ללא עמלות, ובמחיר הנמוך בהרבה ממחירן בשוק.
2. הדירות נמכרות ללא עיקולים, שעבודים וללא חובות.
3. הליך המכירה של הדירה מהיר, מכיוון שכונס הנכסים שמונה ע"י בית המשפט חובה עליו לפעול מהר להחזיר לנושים את הכספים שמתקבלים ממכירת הדירה.
4. הליכי הרישום של הדירה והזכויות בה על שם הרוכש נעשות ע"י כונס הנכסים, להבדיל ממצב של רכישת דירה בדרך הרגילה.
5. הדירה בד"כ תהיה כבר ריקה מאדם ומחפצים בשלב שבו היא עומדת למכירה, ולכן ניתן לראותה כמו שהיא בלי ריהוט שלעיתים מסתיר את מצבה האמיתי. בכל מקרה החובה לפנות את הדיירים הקודמים מהדירה מוטלת על כונס הנכסים.
6. במקרה ומתגלית בעיה שלא קשורה לכונס הנכסים או במי שהציע את ההצעה לרכישת הדירה, יש אפשרות לבטל את ההצעה מבלי שהמציע יחוייב בפרעון הערבון שמסר.
ועכשיו נבחן את החסרונות:
1. כונס הנכסים מוכר את הדירה AS IS, כלומר כמו שהיא עם הפגמים והליקויים שיש בה, ואין על הכונס כל חובה לגלות אם יש בה פגמים, אפילו אם יש בה ליקויים מהותיים או חריגות בנייה, צו הריסה, תביעה תכנונית וכדומה.
מכיוון שהדירה מכינוס נכסים נמכרת לעיתים בניגוד לרצונו של הבעלים הקודמים, יתכן והוא ישאיר דירה הרוסה שזקוקה לשיפוצים נרחבים.
לכן חובה על הרוכש לערוך בדיקה ורצוי בעזרת מומחה כגון מהנדס ו/או שמאי מקרקעין, לאתר פגמים או חריגות בניה כאלו.
2. לעתים כונס הנכסים לא מתחייב למועד מסירה מסוים, ואם ישנו איחור במסירה (כגון אם ההליכים בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל מתעכבים, דיירים שלא מפנים את הדירה במועד או אף בשל עיכוב של הכונס עצמו) זו לא תהיה תמיד הפרה של ההסכם מצד הכונס.
כך יתכן והרוכש כבר מסר את כל התמורה עבור הדירה לכונס, כבר פינה את דירתו הקודמת לאחר הסתמכות על מועד המעבר לדירה החדשה שרכש מכונס הנכסים, אולם מגלה שיחול עיכוב בקבלת המפתחות.
3. לעתים מציינים כונסי הנכסים כי תשלומי היטל השבחה, מסים והוצאות שונות שחלות בד"כ על מוכר שדירה, חלות רק על הרוכש.
כך יתכן וחישוב מחודש של מחיר הדירה בפועל עלול להוביל למסקנה כי העסקה לא משתלמת.
4. לפעמים עלולים להיווצר קשיים ברישום הזכויות בדירה שנרכשה מכינוס נכסים ע"ש הרוכש בשל בעיות תכנוניות או משפטיות, וכונס הנכסים רושם בהסכם המכר כי הוא סיים את תפקידו עם מסירת מפתחות הדירה ומסמכי המכר לידי הרוכש.
כך עלול להיווצר מצב בו הרוכש צריך לשאת בעלויות של רישום הדירה שכרוכות לעיתים בהליכים משפטיים, אותם לא ציפה מראש.
5. דווקא מכיוון שיתכן ושווי הדירה נמוך מהסכום הרשום בהסכם המכר או משוויה בשוק, יתכן ותהיה לרוכש בעיה לקבל משכנתא על הדירה. זאת מאחר והבנק למשכנתאות עלול שלא לאשר קבלת משכנתא בסכום המבוקש בשל שווי זכויות נמוך מהצפוי.
האם לפנות או לא לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין בטרם הגשת הצעה?
ללא משוא פנים אני יכול לומר לך כי מהסיבות המפורטות לעיל, רצוי מאד להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שיודע לבצע בדיקות מקדמיות, לאתר מכשולים בהסכמי המכר ולנהל מו"מ יעיל עם כונס הנכסים.
יש לבצע בדיקות אלו ולהיעזר בעו"ד הבקיא בתחום, בטרם הגשת ההצעה לרכישת הנכס, מאחר ולאחר הזכייה במכרז, הרוכש לא תמיד יכול לנהל מו"מ עם כונס הנכסים.
עו"ד הבקיא בתחום יפנה אל כונס הנכסים או לחילופין לרוכש המתעניין לשם ביצוע הערכת שמאי לשם הערכת עלות הדירה וקבל מידע תכנוני ומצב הדירה. בדיקת המסים ותשלומי חובה והוצאות הכרוכות ברכישת הדירה וכן ניהול מו"מ יעיל וממוקד עם הכונס.
אין האמור לעיל מהווה יעוץ או תחליף לייעוץ ו/או חוות דעת. בכל שאלה ויעוץ עם עורך דין בנוגע לרכישת דירה מכינוס נכסים ניתן לפנות למשרדנו.
